廣州城市更新實務及重點難點問題

發佈時間:2021-03-09來源: 西政資本

目錄

一、城市更新合同的效力

二、集體經濟組織成員的認定

三、土地和房屋繼承

四、爭議土地權屬確定

五、拆遷房屋補償面積確定

六、外嫁女安置補償權利

七、承租戶補償

八、違法建設處理

九、拆遷釘子戶處理



筆者按:

廣州城市更新經過多年探索,逐步形成了“1+3+N”城市更新政策體系。在城市更新項目推動過程中,筆者結合自身實操項目的經驗,從城市更新合同的效力、集體經濟組織成員的認定、土地和房屋繼承、爭議土地權屬確定、搬遷房屋補償面積確定、拆遷房屋補償面積確定、外嫁女安置補償權利、承租戶補償、違法建設處理、釘子戶處理等九個方面,爲大家梳理廣州城市更新重點難點問題。更多實務處理細節歡迎在3月13號的交流會上詳細探討(詳見《20210313交流會:房企2021年拿地策略暨廣深區域拿地實務》)。







一、城市更新合同的效力


一)合同的性質

《廣州市舊村莊更新實施辦法》第三十三條政府徵收儲備的項目,由各區依法進行徵收。對經協商達不成一致的留守戶,依法通過行政裁決、司法訴訟、強制執行等方式解決。

合作改造、自主改造項目,村集體經濟組織與村民之間就已簽訂的補償安置協議產生爭議的,村民理事會可進行協調;協調無果的,可依法提起民事訴訟。

合作改造、自主改造項目,經村民大會或村民代表大會依法表決,由村集體經濟組織自願申請將集體建設用地轉爲國有建設用地的,對少數無法達成協議的村民,應當加強宣傳、解釋工作,村民理事會也可協助村民委員會、村集體經濟組織進行協調;經多次協商仍無法達成協議的,由區政府依法作出徵收補償決定,並依程序申請法院強制執行。

《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號,2019年8月28日)第16條,規定符合條件的情況下,原權利主體可申請行政裁決。


二)規範性文件規定層面

1. 屬於政府徵收儲備的項目或者合作改造、自主改造項目的集體建設用地轉爲國有建設用地,所簽訂協議爲行政協議,非民事合同。最高人民法院關於審理行政協議案件若干問題的規定》第二條第二項,“土地、房屋等徵收徵用補償協議”,此屬行政協議。

2. 合作改造、自主改造項目,村集體經濟組織與村民之間簽訂協議,屬於民事合同,但粵府〔2019〕71號認爲,達到規定條件,可申請行政裁決。


(三)司法文件層面

廣東省高院2012年6月8日作出《關於依法穩妥處理涉“三舊”改造糾紛案件的通知》(粵高法【2012】217號)規定,達成補償安置協議的,有關效力、履行糾紛案民事案件受理;未達成安置補償協議的,則根據《土地管理法實施條例》第二十五條規定,進行行政裁決、行政複議和行政訴訟渠道解決。


(四)司法實踐

廣州市中院【2017】粵01民終1167號案件認定爲民事案件,但【2020】粵01民終10081號案件則認爲不屬於民事案件受理範圍。

結論:在《最高人民法院關於審理行政協議案件若干問題的規定》(2020年1月1日),《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號, 2019年8月28日),法院傾向行政案件會更多。


(五)法律依據

《廣州市舊村莊更新實施辦法》第二十二條 項目實施方案審批確定後,區政府組織村集體簽訂補償安置協議。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協議,每一期應當達到80%以上權屬人簽約後方可啓動房屋拆除工作。

補償安置協議在項目實施方案批覆後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的,項目實施方案應當重新報批。

《廣東省農村集體經濟組織管理規定》第十條 農村集體經濟組織成員大會,應當有本組織具有選舉權的成員的半數以上參加,或者有本組織2/3以上的戶的代表參加,所作決定應當經到會人員的半數以上通過。農村集體經濟組織召開成員代表會議,應當有本組織2/3以上的成員代表參加,所作決定應當經到會代表2/3以上通過。

《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十二條 召開村民會議,應當有本村十八週歲以上村民的過半數,或者本村三分之二以上的戶的代表參加,村民會議所作決定應當經到會人員的過半數通過。法律對召開村民會議及作出決定另有規定的,依照其規定。召開村民會議,根據需要可以邀請駐本村的企業、事業單位和羣衆組織派代表列席。

第二十四條 涉及村民利益的下列事項,經村民會議討論決定方可辦理:

(一)本村享受誤工補貼的人員及補貼標準;

(二)從村集體經濟所得收益的使用;

(三)本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案;

(四)土地承包經營方案;

(五)村集體經濟項目的立項、承包方案;

(六)宅基地的使用方案;

(七)徵地補償費的使用、分配方案;

(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;

(九)村民會議認爲應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的,依照其規定。

結論:合同需經集體經濟組織成員80%同意方爲有效(高於三分之二)。



二、集體經濟組織成員的認定


(一)農村集體組織成員認定

《廣東省農村集體經濟組織管理規定》第四十五條,原人民公社、生產大隊、生產隊的成員,戶口保留在農村集體經濟組織所在地,履行法律法規和組織章程規定義務的,屬於農村集體經濟組織的成員。實行以家庭承包經營爲基礎、統分結合的雙層經營體制時起,集體經濟組織成員所生的子女,戶口在集體經濟組織所在地,並履行法律法規和組織章程規定義務的,屬於農村集體經濟組織的成員。實行以家庭承包經營爲基礎、統分結合的雙層經營體制時起,戶口遷入、遷出集體經濟組織所在地的公民,按照組織章程規定,經社委會或者理事會審查和成員大會表決確定其成員資格;法律、法規、規章和縣級以上人民政府另有規定的,從其規定。農村集體經濟組織成員戶口註銷的,其成員資格隨之取消;法律、法規、規章和組織章程另有規定的,從其規定。

《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第二十三條規定:“審理土地補償費分配糾紛時,要在現行法律規定框架內,綜合考慮當事人生產生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地農民的基本生活保障功能等因素認定相關權利主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障爲重要考量因素,慎重認定其權利主體資格的喪失,注重依法保護婦女、兒童以及農民工等羣體的合法權益”。


(二)超生子女的認定

超生子女的戶口已落至農村集體經濟組織,即成爲該集體經濟組織的成員,村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表討論決定中有關對其徵地補償費用分配實行差別對待的內容,不具有法律約束力(人民司法案例2008年第24期)。


(三)轉爲非農戶口後權利的認定

農村村民取得非農業戶口後,仍以原集體經濟組織農村土地作爲其基本生活保障的,視爲具備集體經濟組織成員資格(人民法院案例選2009年第2輯)。


(四)“出嫁女”或“上門女婿”權利的認定

“出嫁女”或“上門婿”有權主張與本村村民享有同等的集體經濟收益的權利,但只能選擇享有一個村集體經濟組織成員權利(人民法院案例選2007年第3輯)。


(五)承包方轉爲非農戶口後的認定

承包方全家遷入設區的市,轉爲非農業戶口的,即喪失農村集體經濟組織成員資格(最高人民法院民事判決“王淑榮與何福雲、王喜勝等農村土地承包經營權糾紛案”,載《最高人民法院公報》 2015年第3期(總第221期))。


(六)隨親屬遷入農村後的認定

隨親屬遷入農村集體經濟組織的村民一直在本村生產、生活,且屬於在冊村民的,即使未分得承包地和自留地,其農村集體經濟組織成員身份不受影響(載最高人民檢察院民事行政檢察廳編:《人民檢察院民事行政抗訴案例選》第十四集,中國檢察出版社2009年版,第175—183頁)。



三、土地和房屋繼承


(一)法律依據

農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承並辦理不動產登記。根據《繼承法》規定,被繼承人的房屋作爲其遺產由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權,農村宅基地不能被單獨繼承。


(二)操作規範規定

《不動產登記操作規範(試行)》明確規定,非本農村集體經濟組織成員(含城鎮居民),因繼承房屋佔用宅基地的,可按相關規定辦理確權登記,在不動產登記簿及證書附記欄註記“該權利人爲本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”(2020年9月,資源資源部答覆人大建議的意見)。

四、爭議土地權屬確定


(一)法律依據

《確定土地所有權和使用權的若干規定》第十八條“對不能依法證明爭議土地屬農民集體所有的,屬於國家所有”。


(二)司法案例

裁判觀點:根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第十六條第一款、第十七條、第十八條的規定,一九六二年九月以前,全民所有制單位、城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農場使用的原農民集體所有的土地,沒有退給農民集體的,屬於國家所有;一九八六年三月之前,全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農民集體所有的土地,已建成永久性建築物的,由用地單位按租用時的規定,補辦手續,土地歸國家所有;土地所有權有爭議,不能依法證明爭議土地屬於農民集體所有的,屬於國家所有。(安陽市光明實業公司因訴河南省安陽市北關區人民政府土地行政裁決及河南省安陽市人民政府行政複議決定一案,案號:(2019)最高法行申13149號)。

五、拆遷房屋補償面積確定


(一)復建住宅覈定方式

1. 方式一:合法住宅——棟數×280平方米/棟×10%上浮;基底總面積×3.5倍×10%上浮

“合法住宅建築”指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批准使用房屋宅基地的證明或區政府實施村民建房登記管理的證明等文件的住宅建築。

2. 方式二:公安戶籍證明;戶數×280平方米/戶

“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理的相關規定執行。

3. 方式三:本村村民戶籍人數×75平方米/人

廣州新增:允許按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房,在規定時間完成簽約的,可予以25平方米的回購住房獎勵。


(二)廣州市相關政策

《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》(2019年4月18日):

(五)鼓勵舊村改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。對採用政府徵收方式改造的,可由徵收主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋(含符合 “三舊”改造補償政策的房屋),本村村民(戶籍人口)按照人均建築面積50 平方米的標準、建安成本回購住房;在規定時間內完成簽約的,可按本村村民(戶籍人口)人均建築面積不高於25平方米給予回購住房獎勵。村集體物業由村民按照股份分享。收購價由區政府(廣州空港經濟區管委會)結合實際情況研究後確定。


(三)實操案例

涉及村民被拆遷房屋面積補償,實際操作中,房屋產權證面積與實測面積不一致如何處理?

黃埔區墩頭基村按證載總面積進行計算,很多項目(增城金星村、冼村)採用實測面積計算,證載面積超過實測面積,按權益面積處理,通過支付成本價形式購買。

六、外嫁女安置補償權利


(一)法律依據

《婦女權益保障法》對婦女權益保護進行了明確規定,婦女在農村土地承包經營、集體經濟組織收益分配等方面,享有與男子平等的權利;任何組織和個人不得以婦女未婚、結婚、離婚、喪偶等爲由,侵害婦女在農村集體經濟組織中的各項權益。

外嫁女安置補償權利與集體經濟組織成員權利有關,若仍認定集體經濟組織成員,則依然享有安置補償權利。


(二)外嫁女獲得補償考察要素

1. 戶籍所在地。戶籍地是各要素中首先考量的要素。

2. 實際居住生活地。安置補償是對被拆遷人的基本居住權進行保障,“外嫁女”是否在本集體經濟組織實際生活居住同樣是需要參考的要素。

3. 生活保障。“外嫁女”通過使用本集體經濟組織的土地作爲基本生活收入的來源與保障,是其考慮的最主要的要素;

4. 本集體經濟組織的村民待遇。“外嫁女”是否依然在本集體經濟組織行使如選舉權等村民權利,履行義務勞動等村民義務,村民代表會議是否認可其集體成員資格等。

5. 在其他集體經濟組織是否享有村民待遇。如“外嫁女”在出嫁後已經在其他集體經濟組織享受了成員待遇,則不應享有補償資格。


(三)司法案例

根據最高法(2020)最高法行再299號案例,“外嫁女”對行政機關未予安置補償、未履行安置補償職責的不作爲行爲不服提起的行政訴訟,屬於人民法院行政訴訟受案範圍。



七、承租戶補償


(一)法律依據

1. 《廣州市舊村莊更新實施辦法》第四十八條“集體經濟物業租賃合同提前解約及停業損失補償等在實施改造時可能發生的費用不在改造成本中單列,全部計入不可預見費據實列支

2. 《廣州市舊村莊全面改造成本覈算辦法》第十五條不可預見費按附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復建費用與其他費用總和的3%計算,確實需要突破的,最高不超過5%,用於安置補償過程中實際發生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協議簽訂、風險評估、其他專題評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業損失補償等未計入改造成本的費用。

拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%(計算基數不含融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金)。


(二)租戶一般享有補償事項

1. 裝飾裝修賠償。因租賃合同提前解除,其裝飾裝修無法繼續使用,屬於承租人的損失範圍,可以要求承租人進行賠償。裝飾裝修賠償的標準通常由雙方協商確定,協商不成的也可以通過評估確定。

2. 搬遷費用及其搬遷獎勵。因租賃合同提前解除,承租人搬遷生活用品、辦公用品、機器設備和庫存產品可能產生搬遷、安裝、保護等相關費用。賠償金額通常由雙方協商確定,協商不成的,也可以按評估值確定。搬遷獎勵按方案執行。

3. 員工遣散費。若租賃合同提前解除涉及停產停業,則承租人需對員工補償,其產生的安置費用屬於解除合同造成的損失。


(三)停產停業損失賠償

《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第三十三條,對因徵收房屋造成被徵收人停產停業損失的補償,根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。其中,房屋被徵收前的效益原則上以房屋徵收決定作出前1年內實際月平均稅後利潤爲準,不能提供納稅情況等證明或者無法覈算稅後利潤的,按上年度本地區同行業平均稅後利潤額或者同類房屋市場租金計算。

停產停業期限的確定,選擇貨幣補償的按6個月計算;選擇產權調換的,停產停業期限自被徵收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。

被徵收房屋的生產、經營單位或個人不是被徵收人的,被徵收人負有清退被徵收房屋的責任。被徵收人與生產、經營單位或個人有合同約定的,依照約定分配停產停業損失補償;沒有約定的,由被徵收人與生產、經營單位或個人協商分配。

徵收非住宅房屋的,房屋徵收部門應當支付搬遷費、臨時安置費。其中,搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷後無法恢復使用的生產設備重置費等費用。

八、違法建設處理


(一)法律依據

國務院法制辦祕書行政司答覆國法祕函[2000]134號,2000年12月1日四川省人民政府法制辦公室:你辦《關於“責令限期拆除”是否是行政處罰行爲的請示》(川府法[2000]68號)收悉。經研究,現函覆如下:

根據《行政處罰法》第二十三條關於“行政機關實施行政處罰時,應當責令改正或者限期改正違法行爲”的規定,《城市規劃法》第四十條規定的“責令限期拆除”,不應當理解爲行政處罰行爲。


(二)司法案例

1. 最高法(2013)行他字第9號湖北省高級人民法院:你院鄂高法[2013]241號《關於陳其愛訴武漢市漢陽區城市管理執法局城建行政強制案法律理解與適用問題的請示》收悉。經研究並徵求全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會的意見,現答覆如下:

二、當事人對行政機關作出的限期拆除違法建築物、構築物、設施等的決定不服,申請行政複議或者提起行政訴訟的,複議機關或者人民法院應當按照行政複議法和行政訴訟法的相關規定,決定是否停止執行。

2. 最高法(2015)行他字第15號重慶市高級人民法院:你院渝高法文(2015)26號《關於行政機關自行強制拆除違法建築是否需等待當事人對強制拆除決定提起行政訴訟的起訴期限屆滿的請示》收悉。經研究,答覆如下:

原則同意你院第二種意見。依照《中華人民共和國行政強制法》第四十四條規定,針對當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟,又不拆除的,具有行政強制執行權的行政機關應當等待行政訴訟起訴期限屆滿後,方可依法強制拆除違法的建築物、構築物、設施等。

3. 最高人民發法院(2016)最高法行申6號行政案件:違法建築物、構築物中的建築材料,屬於當事人的合法財產。行政機關對違法建築物、構築物實施強制拆除,手段、方式必須科學、適中,不得以野蠻方式實施強制拆除。因強制拆除手段、方式不當,造成當事人建築材料合法權益損失的,行政機關應當依法予以賠償。



九、拆遷釘子戶處理


(一)過去做法

集體經濟組織收回土地使用權,後爭議較多。主要依據爲《土地管理法》第六十六條,有下列情形之一的,農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用權:

(一)爲鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,需要使用土地的;

(二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)項規定收回農民集體所有的土地的,對土地使用權人應當給予適當補償。


(二)目前辦法

主要是通過協商解決,慣用方法是拆違、稅務、消防、停電停水等手段,但大量釘子戶存在,導致部分項目長期停滯長達十年。城市更新缺乏對租戶合理補償的明確規定,導致租戶爭議長期存在並拒遷。

《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號)第16條有關規定,依法推動城中村改造以政府裁決、司法裁判爲突破口,尋求破解產權關係難以協調、開發利益分配不均的最優方案,而上海採用行政裁決。

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